Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne przewiduje opodatkowanie przychodów z tzw. najmu prywatnego stawką 8,5% (do kwoty 100.000 rocznie) oraz stawką 12,5% (powyżej kwoty 100.000 rocznie). Przychody z najmu mogą być opodatkowane ryczałtem, jeśli umowy najmu nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Definicja działalności gospodarczej jest bardzo szeroka i obejmuje w szczególności działalność zarobkową, polegająca na wykorzystywaniu rzeczy (np. nieruchomości), prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych źródeł przychodów. W praktyce podatkowej wskazuje się, że sam fakt zarejestrowania działalności w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG) lub brak dokonania takiej rejestracji nie jest czynnikiem przesądzającym o prowadzeniu działalności gospodarczej.
Na tym tle, pojawiają się wątpliwości, w jakich przypadkach przychody z najmu mogą korzystać z opodatkowania ryczałtem (stawkami 8,5% i 12,5%), a w jakich stanowią wykonywanie działalności gospodarczej.
Obecnie organy podatkowe wskazują, że „sama ilość wynajmowanych lokali nie jest przesłanką bezwzględnie przesądzającą o kwalifikacji uzyskiwanych przychodów z najmu do określonego źródła przychodu” (tak Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 13 maja 2020 r. (nr 0112-KDIL2-2.4011.209.2020.1.IM).
W przypadku majątku nabytego w drodze spadku, organy dopuszczają opodatkowanie ryczałtem, nawet jeśli ilość wynajmowanych lokal jest znaczna (w interpretacji z dnia 21.04.2020 r. nr 0112-KDIL2-2.4011.72.2020.2.WS Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził prawo do ryczałtu w przypadku wynajmu 24 mieszkań znajdujących się w odziedziczonej kamienicy).
Jeżeli natomiast lokale są nabywane w celu osiągania dochodów z najmu (przykładowo w ocenie organów podatkowych świadczy o tym rozmiar, powtarzalność przedsięwzięcia, podejmowanie wielu zaplanowanych i przemyślanych czynności), organy podatkowe oraz sądy wskazują, że takie działania spełniają definicję działalności gospodarczej, co wyłącza prawo do ryczałtu.
A zatem, każdą sprawę należy rozpatrywać indywidualnie. O prawie do ryczałtu decydować będzie szereg czynników, w tym sposób nabycia lokali (zakup w celach inwestycyjnych vs. nabycie w drodze spadku), forma najmu (najem długoterminowy vs. krótkoterminowy), czy najem stanowi główne źródło dochodu. Dlatego przed wyborem sposobu opodatkowania dochodów z najmu warto zasięgnąć porady profesjonalisty.